La fianza que regula el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es una obligación civil, accesoria y económica a cuenta y cargo del arrendatario (inquilino), cuya finalidad primordial es la de garantizar la devolución de la cosa en el estado en que se recibió, así como de otros eventuales incumplimientos derivados del contrato (impago de rentas, suministros, etc.) y que da derecho al arrendador a retenerla a la finalización del contrato en la cantidad que, por cualquier concepto, le adeude el arrendatario.

La fianza está llamada a cumplir una garantía de la correcta ejecución del contrato, pretendiendo el legislador con esta figura no sólo la de garantizar el pago de la renta, sino todas las obligaciones asumidas por el arrendatario, incluida la de conservar en buen estado  el inmueble.

En cualquier caso, su importe no puede ser aplicado por el arrendador a otro fin que no sea las obligaciones del arrendatario, y para que la propiedad pueda retener su importe a la finalización del contrato, debe acotar, concretar, valorar y justificar las pérdidas, daños y menoscabos que se le hayan producido. No olvidemos que transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por parte del arrendatario sin que se hubiere hecho efectiva la restitución de la fianza, ésta devengará el interés legal a cuenta y cargo del arrendador.

Si bien es cierto que la normativa legal y la doctrina jurisprudencial establece que sólo son compensables las deudas homogéneas (iguales) y líquidas (determinada económicamente), nuestro más alto Tribunal interpreta que lo especialmente relevante para la compensación de deudas es la concurrencia de créditos y títulos recíprocos entre las partes, quedando, por tanto, legitimado el arrendador para compensar, en su caso, las deudas contraídas por el arrendatario consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones con la retención de la fianza.

En cuanto a la cuantía que deberá ser reintegrada, nada dispone la ley, por lo que dependerá de la situación en que se encuentren las obligaciones del arrendatario:

• Si estas obligaciones estuviesen cumplidas debidamente, el arrendador deberá devolver al arrendatario el importe íntegro de la fianza, y cancelar cualquier otra forma de garantía adicional que hubiera podido constituirse (por ejemplo, avales bancarios).

• Si existieran obligaciones pendientes de cumplimiento, y arrendador y arrendatario estuviesen de acuerdo en su cuantía, podrá el arrendador aplicar la fianza a la satisfacción de tales obligaciones pendientes.

Siendo prácticos, no generará debate alguno aquellos supuestos en los que el arrendatario incumpla con su obligación de pago de renta y/o suministros y el arrendador, a la finalización o resolución del contrato, deduzca la cantidad adeudada de la fianza.

Sin embargo, si generará debate aquellos supuestos en los que realizada la entrega de llaves por parte del arrendatario y habiendo cumplido con todas sus obligaciones de pago de renta, suministros y preaviso de la resolución contractual, la propiedad “bloquee” la fianza y  niegue su devolución aduciendo unos supuestos daños en la vivienda.

En este sentido, los artículos 1561 y siguientes del Código Civil, establecen la obligación del arrendatario de devolver la finca arrendada al concluir el arriendo, tal y como la recibió, salvo lo que hubiese perecido, deteriorado o menoscabado por el tiempo transcurrido o por causa inevitable.

Ello no obstante, la Ley, ex artículo 1563 del Código Civil, así como la doctrina jurisprudencial establecen una presunción “iuris tantum” de culpabilidad del arrendatario, justificada en que es el inquilino quien se haya en mejor posición probatoria al ser el creador de los riesgos.

Sin embargo, la presunción “iuris tantum” encuentra su límite en el deterioro ocasionado en la cosa arrendada por el simple transcurso del tiempo o por causa inevitable, o por su mero uso, siempre que éste sea diligente y acorde con la naturaleza de la cosa arrendada, imponiendo al arrendatario la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso, dado que es éste quien está en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada.

Seamos especialmente cautos con estos temas, pues generan mucha litigiosidad y su viabilidad dependerá del caso concreto y de la prueba que ambas partes tengan. La jurisprudencia no es pacífica en este sentido, y aunque creamos que nuestro arrendador no nos pondrá problemas, recomendamos que con anterioridad a la entrega de llaves a la propiedad,  contacten con un profesional para que les indique qué pasos deben seguir para evitar posibles complicaciones.